声明
本文是学习GB-T 42935-2023 设施管理 信息化管理指南. 而整理的学习笔记,分享出来希望更多人受益,如果存在侵权请及时联系我们
1 范围
本文件确立了设施管理实施信息化管理的总体原则，并提供了策划、实施、检查和评价以及改进的
指南。
本文件适用于各类组织设施管理的信息化活动。
2 规范性引用文件
下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文
件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于
本文件。
GB/T 36688 设施管理 术语(GB/T 36688—2018,ISO 41011:2017,IDT)
3 术语和定义
GB/T 36688 界定的以及下列术语和定义适用于本文件。
3.1
设施管理 facility management;facilities management;FM
在建筑环境内整合人员、场所、过程，并以改善人们生活质量、提高核心业务生产力为目的的组织
职能。
\[来源：GB/T 36688—2018,3.1.1\]
3.2
设施过程 facility process
由设施管理组织整合和管理的过程。
\[来源：GB/T 36688—2018,3.1.3.2\]
3.3
战略层面 strategic level
组织定义其目标和方针，并对如何实现其目标进行规划和评估的层面。
\[来源：GB/T 36688—2018,3.7.12\]
3.4
战术层面 tactical level
组织对产品运作交付所用的特定机制和资源进行计划和管理的层面。
\[来源：GB/T 36688—2018,3.7.13\]
3.5
运作层面 operational level
为支持组织职能，以常规方式执行活动的层面。
\[来源：GB/T 36688—2018,3.7.14\]
3.6
计算机辅助设施管理 computer-aided facilities
management;CAFM
将支持核心业务所需的、有关高效和有效地使用设施方面的功能加以自动化的系统、应用程序和
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工具。
3.7
建筑信息模型 building information modeling;BIM
在建设工程及设施全生命期内，对其物理和功能特性进行数字化表达，并依此设计、施工、运营的过
程和结果的总称。
\[来源： GB/T 51212—2016,2.1.1\]
4 总则
4.1 需求引导性
设施管理涉及不动产管理、空间管理、硬服务管理、软服务管理等，其主要目标是有效地管理现有的
设施，并以具有成本效益的方式来确保组织核心业务的顺利运行。有效的设施管理要充分的规划、预
见、监测和改进，而传统的手工记录工作订单和使用电子表格来执行日常运作任务很难满足设施管理对
效率的追求。以业务流高效运行需求为导向，是设施管理信息化实施成功的重要基础。
4.2 系统性
设施管理是系统性管理的过程。随着工作场所变得越来越复杂，设施管理从系统性管理的高度进
行整合会产生更高的效益。设施管理信息化是通过数据关联和流程耦合的方式有效地支撑了这种系统
化管理的要求，从而支持设施管理达到战略性管理的高度，为组织创造更大的价值。
4.3 平台易用性与灵活性
设施管理信息系统平台是实现信息化管理的重要载体，实施设施管理信息化的目的是帮助设施经
理提高工作效率，且在满足系统功能全面性、流程可控性、技术先进性的基础上，注重系统平台的易用
性，即易理解、易学习和易操作。
设施管理信息系统平台能够应对业务流程的复杂性，并在一个系统中考虑不同的利益相关方，管理
多个组织站点，支持组织的动态发展。灵活性以及可扩展性是设施管理信息系统平台设计的重要条件。
5 策划
5.1 获得管理层支持
实施设施管理信息化需要各种资源，获得管理层的支持是一个重要基础，宜主动与管理层沟通其对
组织生产力、使用空间成本及员工所产生的影响。
5.2 确定信息化需求
5.2.1 了解组织的业务目标
了解组织的业务目标以及 FM
组织如何影响这些目标是至关重要的，组织层面的目标包括：
——成本削减、节约和控制；
— 提高盈利能力或股东价值；
— 扩大市场渗tou；
——创造最佳工作环境，吸引和留住顶尖人才。
设施管理信息化通过对工作场所和工作场所资源的有效管理，可帮助组织达成业务目标，并推动实现：
— 提高生产效率；
—— 降低运营成本；
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提高可靠性和透明度；
— 降低因设施故障造成的业务安全风险；
——整合流程和数据；
——使组织变得更智能。
5.2.2 评估当前的需求
投资信息化平台之前宜先了解当前的设施管理需求和外部相关方的要求，了解将如何应用平台以
及在何种程度上应用平台，涉及的内容包括：
——员工数量；
——建筑物类型；
确定使用方式，共享或者独占；
\- 确定日常管理业务流程；
——确定项目管理、资产管理和维护管理的决策过程。
从移动管理、空间分配和不动产预测到工作空间管理，宜文件化记录当前需求存在的问题，分析评
估通过信息化平台提高效率的可行性和技术路线。
5.2.3 评估实施的难度
目标宜遵循易用性原则，注重系统的实用化，避免过度复杂化，降低部署和实施的繁琐和耗时。宜
考虑跨部门数据整合和对接，如，组织企业资源计划(ERP) 系统等。
宜考虑平台选择，评估不同平台的开发难度、数据兼容性、需求场景等，如，基于网络的软件可以为
大型组织提供来自多个位置的可访问性，而基于云端的订阅软件应用可以适用于单个位置。宜有文件
化的评估报告，内容可包括：
——对项目范围的清晰界定；
— 对现有方法和体系的客观分析；
——确定目标和任务的优先级；
\- 分析确定所需资源；
——协调利益相关方；
—避免冗余的职责和任务，减少成本和时间；
——提高整体系统功能和流程生产力。
5.2.4 评估未来的需求
宜考虑平台的时效性和可扩展性，遵循灵活性原则，能够为业务功能拓展预留一定空间。
示例：
假设某个组织目前并不需要搬迁管理，但组织可能会在未来五年内实现跨越式发展，业务增长会引入更多的
新员工，这意味着需要规划新的办公室布局，并对空间的利用情况进行密切分析。如果一切按计划进行，可能需要迁入
新办公室以容纳所有新团队成员，此时，搬迁管理将成为信息化平台中的一项有用功能。
5.3 评估应用功能
5.3.1 不动产及租赁管理
不动产及租赁管理宜进行可视化管理，以帮助组织提高不动产的投资回报率，把握机会及规避风
险。其需考虑的因素宜包括但不限于：
——通过建立财务和运营管理标准，提高自有的和租赁的不动产的使用效率及收益；
— 生成综合统计报告以预测产生的投资机会和风险；
——通过优化空间的利用，加快不动产的投资回报；
——结合图形化组合的地理信息系统应用，提高不动产分析的度量标准。
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5.3.2 资本预算管理
资本预算管理需考虑的因素宜包括但不限于：
——使用一致的格式汇总所有的资金计划活动，将规划和项目按优先级进行排序，协调活动并编制
资源预算；
— 建立一个集中的方法以有效地管理贯穿于各个部门和位置的资金规划；
——启用"假设"的规划，以减少业务中断和费用的超支；
—
集成状态评估、资本规划和项目管理的应用以更好地分配预算和项目，使之完成既定规划。
5.3.3 空间管理
空间管理需考虑的因素宜包括但不限于：
— 帮助改进空间使用率并降低整体占用成本；
— 在根据要求定制账单和报告基础上，自动生成空间场地内部成本分摊报表；
——方便快捷地连接含有设备资产信息的建筑信息模型(BIM)
或计算机辅助设计(CAD) 图纸，保
持设备资产位置信息的准确性；
——准确的场所使用分配及成本分摊报表，避免外部或内部费用分歧。
5.3.4 搬迁管理
搬迁管理需考虑的因素宜包括但不限于：
—
简化并使整个搬迁流程更为顺畅，包括申请、审核、更新和其他活动，以减少整体成本并优化变
动率；
——通过减少停工时间和最小化搬迁错误以提高客户满意率；
——改进沟通、协调和结合内外部资源的工作流流程；
——生成工位模拟图纸、搬迁分析和决策辅助信息，不断改进流程；
——通过执行简捷的搬动、增加或变动以减少混乱；
—快速地与现有的人力资源和财务系统集成，以及发布更新的人员和成本中心信息。
5.3.5 设备及资产管理
设备及资产管理需考虑的因素宜包括但不限于：
——管理资产的归属和使用，以提高组织的资产权益并减少成本；
— 通过跟踪资产的位置和折旧以减少资产报废的发生；
— 分析设备资产清单的财务影响。
5.3.6 工单任务管理
工单任务管理需考虑的因素宜包括但不限于：
——通过自助式的服务形式、自动化的流程响应、预定义的流程状态提醒等功能，使组织的服务请
求管理更为顺畅，包括工单管理；
——通过自助式服务的形式应用，减少行政管理费用超支和运营成本；
—通过强制执行的带有控制资源访问和资源定义功能的服务等级协议，提高工作效率；
——改进计量分析服务质量的水平，提高客户满意度。
5.3.7 运行维护管理
运行维护管理需考虑的因素宜包括但不限于：
——通过编排工作优先次序，避免工作积压，提升组织内部及外部服务供应商的工作表现及业绩；
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——能够评估工单要求，优化人工及物料使用，尽量减低运作成本；
—轻松查询历史数据，简化工作预测及预算流程；
——追踪预防性维护流程，核实开支及确保符合内部标准或条例要求；
——通过基于网络的流程应用，提高客户满意度；
——减少设备的停机次数和降低维修成本；
——延长设备的使用寿命，减少组织的资本支出；
\-
通过成本及资源的使用量、服务供应商的工作量及工作情况、设备维护的历史和更多信息的获
取，改进设施运行策略及维护计划。
5.3.8 能源管理
能源管理需考虑的因素宜包括但不限于：
——实现能源线上化管理，提高能耗数据的显示、统计、计算和存储的效率；
--实现能耗自动分析：通过多种分析算法，如，同比、环比、排名等方式，实现对公共能耗、分类能
耗、能耗分布、设备能耗的自动分析；同时，通过对总体能耗概览、总能源费用、单位面积能耗、
二氧化碳排放量等内容，以文字描述、数据列表、柱图、饼图、曲线图等形式进行综合分析、展
示，实现能源数据可视化；
——实现能源绩效管理：线上对各种能耗或能耗分项关键绩效指标(KPI)
进行定额管理，包含对能
耗 KPI 进行追踪，定额预警提醒、告警提醒，提升能源绩效管理的效率；
实现能耗预测性管理：基于能耗类型、用能区域、用能组织、用能设备、用能时间等维度对负荷
进行预测，为供能及用能设备的运行维护及大中修改造提供决策支撑。
5.3.9 库存及物料管理
库存及物料管理需考虑的因素宜包括但不限于：
——基于物料分类定义物料编码和物料基础信息；
——线上对仓库名称、位置、库管员及仓库所服务的项目范围进行维护、更新；
——线上对出库、入库、调拨、盘点等数据进行维护；
— 实现库存查询、库存出入库统计、物料消耗报表的自动生成；
——实现安全库存管理，低于安全库存时可触发异常告警，可导出采购需求；
——实现维护维修工单与库存的联动关联，工单能够触发出库。
5.3.10 环境健康安全管理
环境管理需考虑的因素宜包括但不限于：
——实现环境巡检的线上化管理：配置巡检计划和标准，自动触发任务并派发到移动端执行；
——对温度、二氧化碳、
一氧化碳、照明等环境参数进行实时监测调节，及对异常问题进行闭环
管理；
——环境健康和设备设施打通，自动判断环境异常区域关联设备，帮助工作人员快速地解决品质
问题；
——实现污水、废弃物线上化监测及管理。
健康管理需考虑的因素宜包括但不限于：
实现防护用品仓储管理；
——实现对健康体检进行定期提醒；
——实现人员健康档案管理。
安全管理需考虑的因素宜包括但不限于：
——实现安全巡检管理：配置巡检计划和标准，自动触发任务并派发到移动端执行；
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——实现应急管理：包括应急预案、应急组织、应急事件跟踪、应急事件事后维护，启动预案后自动
触发任务、消息或电话到移动端执行；
—
支持安全评估检查，配置检查计划和标准，自动触发检查任务按标准执行检查，并对整改单闭
环跟踪管理；
— 实现危险源与隐患跟踪管理；
——实现特种作业许可证的审批管理，支持对维修、保养等工单上进行安全作业提醒；
—实现人员证照、设备证照管理和过期自动提醒。
5.3.11 项目管理
大中修及改造项目管理需考虑的因素宜包括但不限于：
——实现大中修与改造改造项目信息管理，包括立项、采购、实施、验收四个阶段，记录相关审批、预
算、采购、成本(变更)、进度、质量、验收及费用与分摊的情况；
—
实现项目涉及的设备档案的替换和更新管理，以及涉及的设备证照文件的维护。
二次装修项目管理需考虑的因素宜包括但不限于：
——实现二次装修项目信息管理，可按申请阶段、受理与审批阶段、实施阶段、验收阶段等记录相关
申请、审批、质量记录、押金费用、验收问题、建设标准配置改动项等；
——实现装修项目的申请、施工延期、动火作业审批。
5.4 相关技术应用
5.4.1 物联网(IoT)
物联网(IoT)
的快速发展对设施管理行业也带来巨大影响，策划设施管理信息化除了部署软件平
台外，宜充分考虑物联网的应用。在物联网实施之初，设施经理宜关注其需要的数据，以及他们计划如
何使用这些数据来为业务带来好处。这些需求将会反过来影响物联网技术的选择，为功能、数据和分析
要求提供明确的指导方针。集成了物联网驱动的设施管理信息化平台能够在各种系统和应用程序之间
共享数据，可发挥更大的自动化和协同作用。
示例1:通过使用传感器监测和控制暖通空调和照明系统，设施管理人员可以提高建筑效率、降低风险并改进能源
管理。可以实时收集更准确的数据，并与其他数据结合使用，用于立即采取行动。当传感器检测到没有员工在场时，会
议室中的灯光变暗，或者根据实时占用情况分配停车位。
示例2:随着时间推移收集的数据可用于预测性分析，使组织能够预测和计划未来事件，而不是仅仅发生问题时才
做出反应。例如，设施管理人员可以使用基于 IoT
传感器的技术来监控设备性能，并尽早识别设备故障迹象，使他们能
够在故障或业务中断发生之前主动采取行动。
示例3:
物联网技术、数据和分析也可用于自动化工作流和改进决策之中。物联网技术可使设施管理者能够连接以
前分散的且主要是手工操作的工作程序，如工单处理将被简化为一个端到端流程。
示例4: 设施经理可以使用物联网解决方案来改善员工、顾客、访客和服务合作伙伴的体验，例如为工位照明或空调
提供个性化控制，或采用数字寻路解决方案帮助访客有效地从 A 点到 B 点 。
基于物联网实时数据和基于设施管理软件平台工作流的交互将会极大提升 FM
信息化管理的价
值，可表现在：
— 降低建筑运营成本；
— 提高维护人员效率；
——优先考虑并优化维护活动，将这些活动从被动活动转变为更具预测性和主动性的框架，不仅可
以降低成本，还可以延长资产本身的使用寿命，使建筑物因资产故障而"减值"的风险降低；
— 突出显示与商业利益和风险相关的优先级较高的项目；
——提高员工效率和满意度；
——优化空间利用率；
——提高资产性能和正常运行时间；
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—改善投资组合的财务业绩(即，能够对投资组合进行建模，不仅要考虑建筑物的运营成本，还要
考虑其在核心能力方面的表现，因为该资产可以产生收益)。
5.4.2 建筑信息模型(BIM)
设施管理的信息化平台宜考虑BIM 及其输出数据的应用，其主要作用有：
——基础数据输入：高质量的BIM 数据输出将为FM
信息系统提供丰富的特定类型资产数据和额
外的运维细节，如，产品规格和预期使用寿命；
三维可视化：BIM 输出中的3D 模型允许 FM
信息系统可视化中的设备资产大小、形状和位
置，而不是依赖于2D 楼层平面图或位置标签；
——对于FM 组织：基于BIM 的运维管理系统，FM
组织可直观了解建筑本体及机电信息，便于二
次装修，减少安全隐患；能够助力 FM
组织快速响应维修需求，第一时间定位问题并跟踪解
决，提升整体服务品质；
——对于设备管理：运维 BIM
模型承接设计、施工阶段数据，形成完整的设备台账信息，每个设备
具备唯一"二维码身份证",扫码即可识别设备所有信息，实现数据随身携带，便于全周期管理；
对于运维管理：建立全周期数字资料库，无缝衔接设计、施工阶段 BIM
信息，高效管理模型、图
纸与信息，完整集成全周期数据进行数字化运维管理；
——对于建筑资产管理：以 BIM
模型为基础，建立覆盖建筑资产静态和动态数据的完整数据库，基
于历史运行数据，形成全面数据分析结果，支撑建筑运营综合管理，为建筑资产管理赋能。
5.4.3 大数据
在设施管理的信息化管理过程中会产生大量的设备运行和维保等动态数据，以及设备台账和电子
化技术资料等静态数据。大数据在设施管理中的应用归纳起来有如下三个应用场景维度、五个数据分
析层级。
三个应用场景维度：
a)
海量重复场景：主要是识别高频出现的重复场景，针对管理上存在痛点的场景编制标准化处置
流程，并通过实践优化，然后覆盖其他类似项目的类似场景；
b)
专家经验场景：通过结合专家或一线管理者积累的设施管理经验或小样本数据模型，逐项构建
深层次的数据分析工具，优化使其达到专家智能助手的水平；
c)
多域协同场景：针对依赖关系复杂、高维度错综交叉的场景，利用大数据分析理论、技术、工具
发现其中的关系，或通过机器学习达到自优化、自适应的水平。
五个分析层级：
a)
描述式数据分析：设备设施实时运行数据统计与展示，这是数据分析的第一层级，主要应用于
数据可视化；
b)
预测性数据分析：通过对设备运行状态和维保工作的持续监测，预测设备设施近期将可能发生
的故障，这是数据分析的第二层级，主要应用于指导一线操作员工及时对可能发生故障的设备
设施提前维护；
c)
诊断式数据分析：通过对设备运行工况数据和环境数据的综合分析，诊断设备设施的工作效
率、能源利用效率等，这是数据分析的第三层级，主要应用于指导一线工程师针对单个设备进
行效率调优；
d)
处方性数据分析：通过对场景化应用相关的系统运行、环境与建筑负载、管理制度流程等协同
分析，这是数据分析的第四层级，主要应用于指导制定设备运行效率、系统运行效率、能源利用
效率、管理服务效率等综合性解决方案；
e)
交互行为数据分析：通过针对各类操作者的交互操作行为数据进行分析，从而发现用户使用偏
好、交互体验优劣、使用容错问题、新的功能需求等，这是数据分析的第五层级，主要应用于系
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统平台软件的设计、研发、市场、服务等团队，进行持续产品优化，增添新功能，精准市场营
销，改进服务质量。
5.4.4 云计算
云计算可通过三个层次对设施管理发挥作用。
a)
一是设施管理的单一要素，即对设施管理中的某项业务进行云计算处理，通过对这一项业务相
关的资源进行整合后形成数据库，如，能源数据库、建筑健康指标数据库、物料数据库、满意度
数据库等，从而实现单项业务要素的云处理。
b) 二是单一项目组织，即 FM
组织对其所服务的不动产内的各类资源进行整合，从而实现云计算
技术在组织内的运作，如，将 FM
团队、财务和场地等信息进行整合，可以转化为庞大的信息资 源，实现FM
组织内云计算的方案。
c) 三是行业综合应用，即对FM
组织所负责的不动产范围内产业链相关资源、设施和服务等进行
整合，形成庞大的计算资源，从而实现 FM 及相关服务业资源的充分利用。
5.4.5 移动互联网
互联网应用于设施管理主要目的是减少相关方之间的信息不对称，其价值导向是满足终端用户对
于设施服务的需求。具体应用场景包括但不限于：面向用户的场地(含会议室、场馆等)预定系统、面向
需求组织和FM 组织的能源管理系统、面向 FM
组织和一线操作员工的工单管理系统及移动端 APP、
面向需求组织的FM 绩效监测系统等。
5.4.6 人工智能
人工智能发展的主要目的是使智能机器能够完成一些原本需要人类才能完成的复杂工作。人工智
能在设施管理中所实现的功能包括识别信息、进行推理判断、开展知识处理、语言和图像理解等方面，具
体场景包括人脸识别门禁、人流分析、语音交互、运维管理机器人等。人工智能在设施管理中的应用能
提升安防、智能设备、维修保养等业务的绩效，其本质是提升设施服务质量。
5.4.7 边缘计算
为了应对云计算能力无法匹配爆炸式增长的海量物联网数据，边缘计算可对 FM
组织所负责的消
防、安防、空调、照明、电梯等产生的业务数据进行分流，对时延要求较高或数据量大的业务卸载到本地
边缘计算层，对时延不敏感的业务传输到集中式云数据中心，以满足建筑管理过程中对实时控制、业务
智能、数据聚合与互操作、安全与隐私保护等方面的关键需求。
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