一、地产发展的阶段性划分

基于对中国经济走势的把握和对中国房地产市特性的认识，我们可以将中国房地产市场的发展概括为三个阶段：

• 炒家地产到用家地产
• 由实物地产到概念地产
• 由狭义地产到泛地产

十年下来，有些企业实现了这样的跨越，有些企业则还在跨越之中。无疑，当一个企业领先实现这一转折，无疑将在一定时间内充分享受领先者的红利。而对于一个具备卓越基因的企业来说，又将开始下一轮的谋划。

二、用家地产

在炒作地皮的短期投机行为停止之后，中国经济已由短缺走向相对过剩，市场由幼稚走向成熟。开发商日趋专业化和规范化，其投资行为由非理性到理性，最明显的，就是非住宅项目开发的盲目发展已成为过去，盲目多元化与过快的区域扩张得到控制，各大开发商纷纷收缩战线，集中火力，认认真真做规划，踏踏实实搞开发，开始了从“卖房子”（栖风避雨的窝）一一“卖家居”（讲究室内的合理性、舒适性）一一 “卖社区环境”（不仅注重室内，也注重室外，景观、配套设施成为卖点）“卖文化、生活方式”的日益升级的竞争。

在这一过程中，消费者也日趋成熟，消费观念开始变化，逐步接受了按揭、物业管理，并开始认知和接受品牌，因而，用家地产时代最终可归结为品牌时代。

品牌的竞争是永无止境的。不仅要做地方品牌，还要做全国性品牌；不仅要做项目品牌，还要做企业品牌。

欲永葆品牌青春，就必须在市场竞争中实施战略性领先策略，即在发展阶段上适度超前，主动引导市场而不是总是被动适应市场、跟市场。

一些开发商只局限于战术性领先，即停滞于某一阶段（如绞尽脑汁于户型）徘徊不前，一些开发商则不局限于“比小分”，而是在战略上取胜。

目前，内地的开发商多处于“卖家居”阶段，真正能进入“卖文化、生活方式”阶段的，还是凤毛麟角。我们把“卖文化、生活方式”视为一种“概念地产”。

三、概念地产

房地产≠钢筋+水泥。如前所述，当房地产竞争到一定程度，就会由室内到室外，由有形到无形。钢筋、水泥的功夫是有限的，而它们背后的无形因素的竞争是无限的。关键是要挖掘房地产开发的文化含量、服务含量。为此，就要进行市场细分，着眼于对特定市场目标群的特殊关照与人性化的呵护，挖掘“以人为本”的新卖点。这些卖点要围绕着一个鲜明的主题，体现出一种独特的风格与个性，张扬一种全新的生活方式，从而形成巨大的文化张力，使人一见如故，一见倾心，形成巨大的市场冲击力和感召力，使人有一种强烈的心理归属感与阶层认同感。

在日趋激烈的同构竞争中，这种原创性的主题（概念），往往会创造一个又一个的市场奇迹。谁真正掌握了这一超常规武器，谁就能在拥挤的“用家地产”之中杀出一条血路。

四、泛地产/泛不动产

泛地产与概念地产是相辅相承的。二者是皮与毛的关系。泛地产时代是皮，概念地产时代是毛。只有在泛地产时代，概念地产才有广阔的用武之地。

所谓泛地产，就是将一切人类活动的场所，包括地产、动产和不动产，都视为广义的房地产，即泛地产。泛地产的实质是“跳出地产做地产”。传统的房地产通常只注重住宅、写字楼、商铺、厂房、市场等的开发，至多将目光扩展到社区的环境、小品、大门、幼儿园、学校等配套设施。泛地产则是从更加宏观的视野出发，如从旧城改造、新城区开发、旅游区开发等角度，乃至从其它产业（行业）的角度，如从旅游业、教育产业、运动休闲业、保健养生业等产业的角度切入房地产开发，将房地产业“寓”于这些产业之中，用全新的观念挖掘全新的卖点，提炼全新的概念——往往是非常实际、非常有内涵的概念——它不仅局限于项目开发，已上升到产业拉动、区域开发的宏观层面，往往会得到包括政府在内的全社会的支持与呼应，从而获得超常规的资源与利益。

事实上，今天地产的发展仍旧没有脱离泛地产的概念。大企业已经开始提前布局，进入新的领域如旅游地产。他们在房地产开发、酒店建设、环境营造、资金能力等方面有良好基础。旅游产业是大投入大产出，中投入小产出，小投入无产出。一批大的企业已经收获第一批的果实。