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近日，新京报记者在房地产租赁管理系统、安置房管理系统、国有物业管理系统、国有物业管理系统、酒店管理系统中看到，目前有不少月租超过10万元的高档住宅正在租赁中，包括上海汤臣一品以及北京元玺堂、一号使馆、万城华府等小区的房屋。
为什么这些处于“塔尖”的高端住宅会出现在租赁市场上？事实上，近年来，在“住不炒”的大背景下，高端住宅市场已经越来越接近租赁，高端住宅长期租赁已经成为行业发展的大趋势。在业内人士看来，虽然受疫情影响，上半年高端住宅租赁市场波动较大，但市场正在逐步复苏，看好行业未来发展。
高端住宅市场越来越与租赁“结盟”。
最近租赁行业挺热闹的。首批三只REITs上市一个月后，9月22日，上交所网站披露，华夏基金华润巢租房封闭式基础设施证券投资基金向上交所提交申报，并获受理。可以说，在租赁房建设提速的同时，公募REITs的利好消息频传，拉开了行业金融化的大幕。在市场化租赁方面，还有一个越来越明显的大趋势——在“住不炒”的大背景下，高端住宅市场越来越向租赁看齐。
以高端住宅代表汤臣一品为例。根据汤臣集团的经营策略，两栋住宅楼指定出售，另外两栋住宅楼保留出租。汤臣一品官网显示，B栋出租户型为431-434平米；D栋一层一户，出租户型约597平。
新京报记者注意到，在Ke Holdings Inc .平台上，汤臣倍健面向西南的四室一厅一卫一品一套正在对外出租，面积437平方米，月租9.3万元。
其他项目也有很多高档住宅在出租。根据科控股(Ke Holdings Inc .)的平台，上海目前有44套月租金在10万元以上的高档住宅租赁房；北京月租10万元以上的高档住宅租赁房源有56套，包括元玺堂、一号使馆、万城华府等。深圳月租10万元以上的高档住宅租赁房72套。目前，上海、北京、深圳月租10万元以上的高端住宅租赁房分别有8套、23套、28套。
中国奢侈品研究院院长朱小红表示，高端住宅市场不如刚需市场敏感，涨价降价“不是坐电梯，只是走楼梯”。价格比较稳定，不抗跌的基本都是伪高端的房子。“高档房子租金比较高。对于一些业主或者投资者来说，出租也是一种收入，比空置要好，而且不影响自己房产的保值。”
高端住宅租赁的房东和租客分别是谁？
值得一提的是，市面上的高档房都是哪些人群在租，是哪些人在租？
“近年来，在高端住宅租赁市场上，出现了一种趋同现象，即高净值客户过去可能通过频繁的买卖获得了收益。但在‘住而不炒’的大背景下，越来越多的房产主会更加理性地规划自己的资产，让其作为有租金收益的产品来运营。”高端租赁品牌Free Manshe的首席执行官陈侃说。
“买和租是完全不同的生活方式。许多租房者更富有，但他们选择了不同的生活方式。”据陈侃介绍，普通高端住宅租金每月2.5万元，每年30万元。可见，高档住宅的租户也是中国的高净值人群。在住房市场上，这些人有更多的房子可以选择，他们的需求不是“租一套房还是买一套房住”，更多的是如何最大化的提高居住品质。
据ICCRA住房租赁行业研究院院长赵冉介绍，高端租赁住房产品可分为分散式高端住宅和集中式酒店式公寓。他们的来源结构颇为相似，主要是在中国工作的外企高管、国内民营企业家和年轻新富人群。在疫情的影响下，国内来源的比例在不断增加。
RealData高级分析师黄辉指出，从租客特征来看，今年高端服务式公寓租客呈现出外籍租客比例下降、90后租客比例上升的趋势。
租金方面，根据ICCRA对一线城市酒店式公寓的租金监测，今年上半年高端租赁房产品平均租金较2021年同期上涨约8.6%，平均租金率变化不大。
“虽然高端租赁住房产品在整体租赁住房市场中的份额不到7%，但存在真实的市场需求。与普通租赁住房产品相比，从运营层面来看，虽然租金水平处于高位，但运营成本也相对较高。所以毛利率在65%左右，低于普通租赁房产品。”赵冉说。
疫情稳定后，高端租赁市场逐渐恢复。
那么，今年高端住宅租赁市场的走势如何呢？黄辉的分析指出，与疫情前的2019年相比，今年高端酒店式公寓的出租率仍有所下降。但在疫情影响下，租客对居住安全和品质的要求也在提高，酒店式公寓的租赁需求依然旺盛。
至于分散的高端住宅租赁，据陈侃介绍，从一线城市来看，今年上半年，在疫情影响下，外地人减少，国内高端住宅客户也减少。因此，高端住宅租赁市场受疫情影响波动较大。
“不过，与短租市场相比，长租市场受到的影响会小一些。就自由侠社而言，虽然也受到疫情影响，但整体运营还是比较平稳的。究其原因，目前达到一定体量和规模，专业提供高端服务的去中心化服务机构并不多。漫舍高峰期入住率可达百分之九十七以上。今年受疫情影响，略有下降，但也在90%-95%之间。”陈侃说:“随着疫情的稳定，入住率正在稳步上升，预计将恢复到95%以上。”
同时，针对行业的未来发展，陈侃表示:“高端住宅租赁是一个朝阳产业。朝阳行业并不意味着暴利行业，而是相对辛苦琐碎，对综合能力要求较高的服务行业。品牌价值和服务溢价的打磨需要时间。对于行业从业者来说，短期有挑战，但长期有很大的发展机会。”
黄辉指出，与蓝领或白领租赁房不同，高端租赁房更多面向金领、短期商务旅行者等细分群体。这个群体注重居住体验和服务质量。未来随着消费和品质需求的升级，高端住宅租赁的市场空间也会更大。对于机构而言，需要提升自身的服务运营能力和质量管控能力，从满足租客居住体验的角度延伸租后服务的范围，从而提升客户的信任感。
标签：高端,疫情,管理系统,显现,住宅,租金,长租化,租客,租赁 From： https://www.cnblogs.com/liuchaobaidu/p/16965941.html