公寓反方

X乎公寓讨论1
X乎公寓讨论2

一、理解了什么样的人群需要商务公寓，就理解了商务公寓的供需关系

购买商品，尤其是像房子这种大宗商品之前，一定要搞清楚供需关系。毕竟，房子不像买包包，纯粹就是消费品，喜欢就买，也没想过包包以后会升值吧？

同样，朋友们买房，也经常犯这种错，把房子也当消费品买，喜欢就买，只不过和买包包不一样，包包不涨，我们不会不开心，但是房子不涨，我们会很不开心。即使嘴巴上不说，多数情况下也是装出来的。

商务公寓的营销策略厉害之处，就是营造家的感觉、尊贵的感觉。这也是朋友们为什么进去售楼处就出不来的根本原因。

视觉冲击+红地毯+高大上的规划+立体式价值塑造，为了一个梦和一种临时的虚幻的仪式感，我们就买单了。只不过代价真的很高。

所以说，什么样的人需要商务公寓呢？

1.候鸟族。外企高管居多，经常性全球出差，要么买要么租。住公寓跟酒店没啥区别。

2.单身贵族。家底厚、能力强，工作当游戏，任性散漫，特立独行。

3.生意人。在多个城市频繁奔波。来套公寓，图个方便。

问题来了，这三类商务公寓的主流人群都极其不稳定，流动性强。而且只要拖家带口，基本就会切换到住宅。商务公寓的供给一直在增加，而需求持续不稳定并且容易流失。因此，商务公寓的供给一直是远远大于需求的。

二、理解了商务公寓的致命缺陷，就理解了商务公寓低迷的原因

判断一个房子是否值钱，得看房产的5大核心价值：居住、学位、投资、圈层、金融。综合价值越高，房子越有价值。

我们可以按照5大核心价值来拆解商务公寓的价值缺陷，就能明白为什么商务公寓持续低迷的原因：

1.居住价值：多数商务公寓就是个睡觉的地方，缺少传统住宅的居住生活体验，如小区带花园、通水电燃气能做饭。

只是找个睡觉的地方，办法很多，租房或者长租酒店都可以解决。因此，商务公寓的可替代性很强。

2.学位价值：多数商务公寓，最开始的时候不能用来上学，这些年有所改善，一些能用来申请学位，但积分比住宅档次低、分差大。

但凡是学位紧张的片区，等于上不了学。因此，商务公寓远不如住宅有价值。

3.投资价值：商务公寓这些年套死不少人，成为了很多人的恶梦，成为了深圳房地产市场房价不涨的“重灾区”，臭名昭著。

以深圳为例，如前海铂寓、华侨城华寓，有宝中前海护体，居然还不死不活的。再如万科云城，坑惨无数人。还有岗厦天元，关了好多人在里边。

至于市区外，如龙岗的远洋新干线、龙华的龙光玖钻，最好别当着朋友的面提这些事，揭伤疤伤感情。

唯一例外的科技园南区，有个金地国际公寓，好歹翻了一倍，也是因为位置好，同时中小户型偏多，刚好命中商务公寓的涉众人群而已。如果也跟天元一样搞大户型，结果一样惨。

4.圈层价值：商务公寓其实没有圈层可言。住公寓的人，不是流动性强，就是性格怪异，不喜欢跟人打交道。

某些人为了推销商务公寓，总是喜欢移花接木，拿深圳湾一号说事，这些笨蛋根本就不懂深圳湾一号是玩圈子的地方。老掉牙的套路，不过总有不明真相的人被忽悠进去。

5.金融价值：商务公寓只能贷5成，意味着首付5成，你买的门槛高，同时，未来愿意买你房子的人门槛也高。

金融价值受限制，等于银行已经表态了：这个房子没什么价值。这是商务公寓的致命缺陷，金融价值受限，等于房子已经残废了。

三、理解了商务公寓的真正对手，就理解了商务公寓“坑人”的原因

很多人认为商务公寓对标的对手是住宅，其实根本不是。这也是商务公寓持续“坑人”并且很多朋友还百思不得其解的根本原因。

商务公寓对标的对手其实是酒店。创造这个产品的初衷，就是为商务差旅人士提供一个不限购不限贷的产品，一来比酒店更私密，二来让这些人跟深圳建立联系。

至于商务公寓的深层次底层逻辑，因为特别敏感，不在这里探讨。朋友们去思考一个问题就好了：你在一个城市买了房子以后，会发生什么？

酒店可不是吃素的，光客房服务这一条就会让很多人“弃暗投明”。更不用说，酒店多功能立体式的商务服务了，比商务公寓方便得多。

剩下的就是中低端的竞争了，除了传统的酒店，一些长租公寓，甚至民宿，都成为了商务公寓的对手。

需求就那么一点点，打开门，360度无死角全是对手，商务公寓不“坑人“才奇了怪了。

结束语

不是什么房子都有价值都能买，如果你用不着商务公寓的商务招待功能，永远别碰这畸形的房子。

买房是个技术活。想要稳赚，唯一的办法就是提升自己的专业能力，学习房产知识。

我在全国17个城市买卖过600多套房产，主战场在深圳，各种房产类型都实际操作过。

深圳是最成熟的房地产市场，市场的分析判断方法在任何城市都是相通的，我在深圳房产价值分析中详细拆解的房价上涨、横盘、下跌的底层逻辑，希望对朋友们有所帮助。