最高法-《执行异议与复议规定》第28条规定的不动产买受人的物权期待权劣后于担保物权和建设工程价款优先受偿权（但29条优于各类优先受偿权）

1. （2022）最高法民终71号  万建明、汪美华等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书

上诉人主张：万建明、汪美华上诉请求：1.原审判决适用法律错误，请求依法改判驳回中铁建设公司的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由中铁建设公司承担。主要事实和理由：（一）根据最高人民法院生效裁判所确立的裁判规则，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十八条或者第二十九条规定。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条作为《执行异议和复议规定》第二十七条规定的例外情形，只要符合其中一条，就可以排除优先债权人提起的强制执行。中铁建设公司享有的仅仅是金钱债权，而《执行异议和复议规定》第二十八条所保护的是购房者的物权期待权，物权期待权应当优于债权受到保护。一审法院以买受人即使符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定也不能对抗优先受偿权利人为由，错误地适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，适用法律错误。（二）万建明、汪美华提出的执行异议，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，足以排除案涉房屋的强制执行，一审法院判决准许执行案涉房屋错误。（三）在案涉房屋查封、强制执行过程中，中铁建设公司存在恶意情形，包括滥用施工主体的优势地位拒不配合办理验收工作、超标的额查封等，严重损害了万建明、汪美华的合法权益。

本院认为：

本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：中铁建设公司关于准许执行江西省上饶市信州区××道××号××小区××幢××单元1层1-1号、1-2号、1-3号、1-4号、1-5号、1-6号、1-7号、1-8号、1-9号、1-10号、1-11号、1-12号商铺的诉讼请求应否予以支持。
执行异议之诉案件，从实体上来说，主要是比较执行标的物上存在的不同类型权利的优先保护顺位。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人对执行标的物享有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的物权期待权，申请执行人对执行标的物享有《执行异议和复议规定》第二十七条规定的优先受偿权，案外人提出的排除强制执行异议，不应予以支持。因为《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是物权，其本质上仍属于债权请求权，该债权虽优先于普通债权，但应劣后于建设工程价款优先受偿权及担保物权等优先受偿权。也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容不包括《执行异议和复议规定》第二十八条规定。本案中铁建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，即便万建明、汪美华的主张符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有物权期待权，也不能对抗中铁建设公司对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权，故万建明、汪美华提出的本案不应准许执行案涉房屋的主张不能成立，本院不予支持。

2. （2023）最高法民申1350号  汪某、杜某等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书

申请人主张：

汪汉武、杜安申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第六项规定的情形，应予再审。事实与理由：（一）二审判决认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第27条规定的‘除外’内容不包含《执行异议和复议规定》第28条”，适用法律错误。第27条规定的‘除外’内容规定的是“司法解释另有规定”，而不是“其他司法解释另有规定”，而《执行异议和复议规定》也属于最高人民法院颁布的司法解释，当然属于《执行异议和复议规定》第27条除外内容规定的司法解释范围，在满足《执行异议和复议规定》第28条规定的情况下仍然可以阻止执行，也可以对抗执行申请人的优先受偿权，故本案依法应当审查是否符合《执行异议和复议规定》第28条的规定，而不应当适用第27条但书前的规定。（二）本案符合《执行异议和复议规定》第28条的规定，应当认定汪汉武、杜安的权利能够排除执行，而二审判决认为不符合《执行异议和复议规定》第28条规定的情形，适用法律错误。1.《执行异议和复议规定》第28条或第29条并非相互排斥的关系，只要符合《执行异议和复议规定》第28条或第29条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。2.最高人民法院指导案例明确指出《执行异议和复议规定》第28条、第29条并非相互排斥而是可选择适用，只要符合其中任一条即可排除执行。

本院认为：

本案中，农商行光谷分行依据（2021）鄂民终135号民事判决主文第三项所确定的“农商行光谷分行对新华光公司提供抵押的位于黄陂区××街××村的不动产﹝不动产权属证书号：鄂（2019）武汉市黄陂不动产证明第0××7号、0××8号、0××4号﹞拍卖、变卖、折价所得价款在判决主文第一项确定的债务范围内享有优先受偿权”，申请人民法院予以执行；故，农商行光谷分行申请对案涉房屋的执行是基于不动产抵押权产生，是“非金钱债权执行”。而《执行异议和复议规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人物权期待权保护条件，其适用前提是“金钱债权执行中”，故本案不符合适用第二十八条的规定；二审判决没有适用该条规定，并无不妥。《执行异议和复议规定》第二十七条明确规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。农商行光谷分行享有对案涉房屋（在建工程）的优先受偿权，且首次抵押登记的时间在2013年6月，早于2014年12月2日的案涉房屋买卖合同签订时间，故汪汉武、杜安基于案涉房屋交付的期待权，不足以排除执行的民事权益。同时，案涉房屋系厂房，并非用于居住的房屋，汪汉武、杜安不具有商品房消费者的身份，故本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。

3. （2021）最高法民终604号  长青建设集团有限公司与云南润红房地产开发有限责任公司

本院认为：

本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：赵英、刘阳春对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合赵英、刘阳春的上诉请求及审理查明的事实，本案涉及以下两个方面的问题：

一、赵英、刘阳春主张适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定排除长青公司债权执行的理由是否成立

《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条的规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案中，赵英、刘阳春购买了润红公司开发的商品房，而润红公司属于房地产开发企业，且为被执行人，赵英、刘阳春主张本案应适用第二十八条的规定进行审查，本院予以采纳。一审法院未采纳赵英、刘阳春关于适用第二十八条的规定进行审查的主张而径行适用第二十九条的规定，属于适用法律错误。

《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十八条和第二十九条分别规定了案外人的“物权期待权”和“消费者生存权”成立的条件，但对上述第二十七条“除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。就本案所涉实体权利优先顺位而言，“消费者生存权”最优，工程价款优先受偿权次之，“物权期待权”被赋予“物权”名义，但其毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于工程价款优先受偿权及担保物权等。也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条，但不包括第二十八条。本案中，根据生效判决确认长青公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，故赵英、刘阳春主张以《执行异议和复议规定》第二十八条规定排除长青公司债权执行的请求，本院不予支持。

二、赵英、刘阳春是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形

如前所述，《执行异议和复议规定》第二十九条规定是基于对“消费者生存权”优先保护所作的例外规定，故对该条第二项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形中的“买受人名下”应当做宽泛的理解，将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。本案中，虽然赵英、刘阳春主张将其名下位于威信县㎡的房屋对外转让，但刘阳春在与赵英婚姻关系存续期间受让取得位于威信县扎西镇扎西街89号附1号房屋的所有权，赵英、刘阳春提供的户口簿显示双方的户籍均登记在该房屋地址，同时该房屋面积为410.40平方米，能够满足赵英、刘阳春生活居住需求，故赵英、刘阳春不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形，其以此排除长青公司债权执行的请求，本院不予支持。基于赵英、刘阳春不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形，故对其是否符合该条款规定的其他情形，本院不再评述。