随着国家经济由高速增长转向高质量发展，产业结构不断升级，城市化进程不断提升，我国不动产行业逐步过渡到以质量为前提，多元化业务并举的新阶段。
其中，作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，也正在衍生出新的生态体系。身处其间的行业企业们，如何创新求变？变中求存？如何结合当下态势探寻产业新定位，寻求产业发展新曲线？
对此，行业资深人士刘爱明（中城新产业董事长）认为，产业的玩法没有捷径，只有一条挣小钱、挣慢钱，做得好才能挣长钱的窄门之路。明源不动产研究院独家专访刘爱明，围绕当下行业正在发生趋势变化和产业运营思路，从操盘实战的角度，分享了其独到见解和经验做法。定位顺应“天时”，推动“人和”方成就90%的产业纯度
产业定位和规划，一直是园区开发的第一步，也是最为关键的环节之一。很多园区在建成之初，为了快速去化和回笼资金，忽视了产业定位的引领作用，导致后续园区招商混乱，无法形成规模效应与集聚效应，严重制约了未来发展。
事实上，产业定位的选择，第一是要顺应“天时”。不同的地区在形成当地的产业生态链的时候都具备天然的禀赋，一部分可能是基于当地的资源优势自然形成，一部分可能是基于当地的政策规划。
产业园区在考虑“干什么”的时候，应遵循“顺势而为”的原则，尊重当地政策导向和产业基础，从产业集聚出发，综合考虑政府导向、人才、营商环境等因素，切莫相信“人定胜天”。
“深圳生物医药，看坪山”坪山作为深圳生物医药产业核心集聚区，拥有首批国家生物产业基地，生物医药企业近千家，生物医药生产企业数量占全市1/4上下游完整、特色鲜明、集群效应显著。中城新产业将生物医药园定位在坪山，就充分显示了顺势而为的重要性。
“天时地利”有了，想要成就“人和”，还需要开发运营商保持定力，专注“主题园”。过往园区在产业招商的时候，为了满足政府对于产值、税收的需求，容易“来者不拒”，导致园区企业类型五花八门，自然定位不清。随着中国产业的转型升级，产业对其载体和专业服务的需求越发精细化。
综合类的园区往往只能通过提供基础性的服务来覆盖园区客户共性的需求，难以进一步深挖专业服务，长此以往并不利于产业集聚。而专注的专题园，才能更好的满足企业“做生意”的核心需求，利于建立产业生态，让园区内的各个企业和相关产业生产要素相互激发，发挥出集聚效应。
天时地利与人和皆备，效果是显著的。中城园区生命科学的产业纯度达到近90%，为其之后的生态运营提供了良好的产业基础。图1 中城园区生命科学产业纯度
招商招商前置很关键产业招商运营应从设计阶段开始
传统的产业园区建设周期中，往往要经历“产业规划-咨询-园区建设-产业资源导入-招商-服务”等一系列长流程，招商经常被放在园区规划建设之后。而刘爱明则认为，招商工作应该放在园区设计和建设之前。戳这里，了解智慧园区招商解决方案图2 产业园区的业务流程
不同的产业对园区产品的需求，对空间的要求截然不同。例如半导体产业在生产车间、恒温恒湿、空气过滤系统、噪音/震动控制等方面较一般的产业更为严格，如果园区不提前确定“客户是谁”，根据客户的需求来开发园区产品，很容易出现“目标产业不好用、其他产业不能用”的情况，园区即使建成了，后续的招商运营也困难重重。
此外，招商前置还能为产业运营商积累客户资源、建立圈层影响力。中城在坪山共5个在运营园区，总招商入驻率达到99.7%，厂房空置率仅为0.3%。在产业园区供应竞争加剧，市场空置率高企的当下，这个数据无疑是较为令人惊叹的。戳这里，降低空置损失
同样为人瞩目的，还有招商速度，自2018年启动第一分园的招商工作，到2020年第五分园招商完成，2年时间，完成了5个园区近100%的招商工作，且平均每园的招商时间仅为4个月。
在“快招商”的背后，是提前两年的“慢布局”。事实上，在2018年中城生命科学第一分园招商之前，他们已经做了一两年的产业布局。比如建设了招商展厅，将招商前置，同时还召开了医药生物高峰论坛，和当地人社局、投促局等政府联合举办系列活动，如企业家论坛、坪山政策宣讲会等方式逐步建立自己的客户资源库。
在这期间，和坪山投促局之间也建立起良好的政企合作关系，因此在总园旁边的政府加速器项目满园情况下，政府也经常会带一些客户到总园，提高了园区的来访量和签约率。戳这里，让园区招商找得准、引得来、留得住！图3 中城新产业招商动作
产品厘清载体的空间需求产品设计要围绕产业定位和客群有的放矢
园区在明确了自己的产业定位和招商客群之后，产品设计才能更有的放矢，尤其是生产制造类园区，和办公研发类切不可混为一谈。“厂房、办公、研发逻辑迥异。”爱明总如此表示。
写字楼，核心在于装人，以满足人的需求为核心。举一个非常简单的例子，写字楼的核心筒一般都在中间，可将标准层面积控制在一定的面积控制在一定范围内，适用于各个大小公司的租赁需求，可分层租赁，同时中间向两边也更加好进行疏散，总体而言有利于企业办公的使用和管理。
而对于厂房和研发楼，核心是装设备，研发是装小型/微型设备+装人，但重点还是满足设备生产的需求。同样拿核心筒举例，写字楼的核心筒在中间，而厂房的核心筒大都在边角，这是因为生产工艺流程的排布需要较大且连续的生产空间。
从简单的核心筒的设置就能看出三者在产品设计之间的显著差异。然而目前很多项目没有考虑清楚生产和办公“装人还是装设备”的底层逻辑差异，往往将生产和办公需求混为一谈，其实是背离了产业的真实需求，最后往往会导致空间的浪费和招租的困难。
因此产业园区一定要围绕着自己的产业定位和空间的需求逻辑来进行产品的规划设计和建造，否则不仅会为产业招引带来重重困难，还容易增加后期改造的成本，不利于整体的成本管控。
在这方面，中城新产业也曾经踩过坑。中城生命科学第一分园由荒废的港资纺织厂改造而成，虽然资产本身从整体上来说并没有违背厂房的空间逻辑，但是由于厂房较陈旧，加上是第一个项目投入较高，前后包括电梯、电力、消防、配套共改造10大工程，投入成本达到8位数，至今暂未回本。也因此，严控成本算好经济账，也成为中城做项目的一个基础。戳我，让成本算得准、管得全、控得住服务做好生态服务的核心是帮助园区企业“做生意”
在产业运营的价值越发凸显的今天，园区产业服务的专业性和不可替代性越来越受到重视。对于园区企业而言，真正有价值的是为企业带来订单，帮助企业做生意，满足企业成长壮大需求的专业性产业服务。“帮助企业做生意”的核心，其实是满足企业的成长需求，建立产业生态。
企业能否通过园区平台扩大业务，链接更多的资源？园区片区范围内的产业氛围如何？是否有较好的企业效应、人才效应、产业集聚效应？等等。这其中，龙头企业、中小企业、配套服务等，都是这个生态中必不可少的一环。
例如北京的中关村、深圳的深圳湾科技，都是通过服务、人才、技术、资金等生产要素的供给，逐步吸引产业链上初创、成熟企业聚集，慢慢形成了“热带雨林”般的产业生态体系，极大程度上解决了企业市场拓展、上下游资源获取、融资和人才四大痛点，最终打造出综合性、全要素产业集聚中心。
这其中，针对企业痛点和需求挖掘的专业性服务，无疑是最考验运营商园区运营基础与核心功力，也最能赋能园区招商增加客户黏性,稳定园区现金流量，拉开园区运营服务竞争力的关键环节。
园区运营商需要针对园区企业特点开发定制化的产品及服务，首先需要梳理园区企业的产业链布局，这就需要较好的产业研究能力，然后通过产业链调研、孵化项目路演等途径，持续跟踪和挖掘园区企业的服务需求，在充分了解园区企业需求的情况之下为入驻企业提供精准的专业服务。
例如中城生命科学园围绕着医疗器械产业的特点，搭建了从培训、研发到检验检测全流程的产业链条通路。不仅联合产学研国家机构和平台开展培训、研究活动，还运用自身的专业资源为生物科技园配套动物实验室，满足中小企业对于生物实验的需求。旗下天集社为企业提供供应链供需对接服务，目前也有几万人的注册量。
现如今，国家强调制造业强国，大力发展实体经济。落到微观角度来说，制造业企业的转型升级，对国家实现高质量经济发展具有重要意义。园区作为实体经济的载体，如何帮助产业经济发展，如何赋能企业的转型升级，其实就在于生态建设。通过关注整个产业链的上下游，赋能产业集聚，尤其是帮助实体经济的主要构成者——中小企业，帮助其发展壮大。
“产业生态像是一片森林，参天大树（龙头企业）自然重要，但更重要的是养育大树的水土，大树下面的花草灌木，（这些）一个都不能少。”因此，产业运营服务商，应该将中小企业当作主要孵化服务对象，不仅是为园区培育运营和投资价值来源，更是秉持着社会责任感，为产业发展、中国经济发展培育新的增量来源和中坚力量。
小 结
在国家百年变局、产业新旧动能转换的新常态下，行业从规则到模式再到市场格局都在发生深刻的变化，越来越多的企业走上了一条“赚慢钱”的产业运营之路，探索起多元化的组合盈利模式。但无论如何，产业的初心不能变，产业的思路不能偏。“这是最重要的。”