最高法-房屋租赁合同中出赁方和承租方对消防验收责任的区分

（2019）最高法民终378号  北京京港物业发展有限公司、北京首商集团股份有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人主张：

一、原判决制作不准确，要素不齐全，事实调查存在错误。原判决未写明争议证据的名称以及对争议证据认定的意见和理由，同时未对2018年4月16日北京市朝阳区公安消防支队（以下简称朝阳消防支队）出具的《关于北京市高级人民法院调查取证函的回复意见》（以下简称4.16复函）予以写明和确认，该意见属于认定本案事实的重要权威性文件。根据4.16复函第3项，存在违法行为的是首商公司，不是京港公司。原判决未写明上述内容，违反《人民法院民事裁判文书制作规范》规定，忽略和遗漏关键性证据和文件，充分证明本案的事实调查存在严重错误，应予撤销。

二、涉案五至六层房屋所有权证的迟延取得，不构成京港公司违约。（一）五至六层房屋所有权证的迟延取得从未影响首商公司使用涉案房屋和获得收益。首商公司作为一个大型的上市公司，同意在五至六层房屋所有权证尚未取得时签署《租赁合同》并使用涉案房屋，证明其明确知晓五至六层房屋所有权证未取得并不会对其商业经营造成任何影响。（二）京港公司已经按首商公司要求承担完毕五至六层房屋所有权证未及时取得的违约责任，通过免付第六层房屋租金的方式达成一致意见，首商公司无权就同一事项重复主张违约责任。（三）京港公司于2010年1月5日前已向首商公司交付五至六层房屋的《建筑工程消防验收意见书》，首商公司可办理五至六层房屋内部装修的消防验收，所有权证未及时取得并不会影响五至六层房屋内部装修的消防验收。

三、涉案房屋交付时已经取得消防合格的验收意见，但首商公司怠于履行对涉案房屋五至六层的消防申请，应当自行承担全部消防瑕疵的责任，京港公司对此不存在任何过错。（一）京港公司于1999年即取得涉案地下一层至地上六层房屋的消防验收合格意见书，京港公司向首商公司交付的涉案房屋属于消防系统合格的房屋。1.涉案地下一层至地上五层房屋，包括于2013年取得房屋所有权证的扩建部分房屋，于1998年4月8日取得［京］消验（98）073号《消防验收意见书》（以下简称1998年《消防验收意见书》）。2.1998年，北京市消防局对涉案房屋进行验收时，将部分内容甩项未予验收。1999年7月22日，北京市消防局对甩项内容进行消防验收，并向京港公司出具［京］消验（99）第011号《消防验收意见书》（以下简称1999年《消防验收意见书》）。3.2018年1月15日，朝阳消防支队出具《回函》，证明涉案房屋第五层系通过消防验收的合格房屋。4.朝阳消防支队出具4.16复函，明确说明涉案房屋已经达到消防技术标准和规范要求。朝阳消防支队向首商公司下达责令整改通知书，是因为首商公司未对涉案五至六层房屋进行消防系统改造、未申报消防验收，违反消防法律法规的违法行为所致。（二）根据《租赁合同》附件四“京港城市大厦”租赁标的物业服务内容第四条第2款的约定以及《备忘录（二）》第6条的约定，双方确认京港公司已经依约交付了消防系统。同时根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，首商公司承租涉案房屋用于商业经营，其应负责涉案房屋商装消防系统改造工作，依法应当由其自行完成并向当地公安消防机构申报消防安全检查，京港公司没有任何义务对涉案房屋进行商装消防改造。（三）首商公司从未对涉案五至六层房屋进行消防系统改造和申报消防安全检查，最终导致涉案第五层房屋因消防问题被查封，首商公司应当承担全部责任，与京港公司无关。（四）涉案第五层房屋虽然被查封，但未影响首商公司正常经营。被查封的涉案第五层房屋仅占涉案房屋面积的10%，其余约90%面积的房屋仍正常经营。首商公司2014年2月28日致京港公司的函件证明首商公司为减少经营损失而解除《租赁合同》。

本院认为：

二、关于京港公司的责任

（一）关于京港公司是否已经承担了因五、六层房产证迟延取得的全部违约责任。京港公司称，首商公司同意在五至六层房屋所有权证尚未取得时签署《租赁合同》并使用涉案房屋，已经清楚证明首商公司明确知晓五至六层房屋所有权证未取得并不会对其商业经营造成任何影响，同时认为双方已经就迟延取得房产证的违约责任承担问题，通过第六层房屋租金免付的方式达成一致，首商公司无权就同一事项反复主张违约责任。本院认为，京港公司理由不成立。按照涉案合同约定，京港公司应在合同签订后一年内取得房屋所有权证书。但京港公司在2013年5月30日才实际取得房屋所有权证，比合同约定迟延了近三年，京港公司构成违约。合同约定系合同当事人安排相关商业活动的基础，违反合同约定必然对合同当事人的商业活动安排造成影响。房屋所有权证书是承租人转租、向管理机关报批相关经营活动的重要依据，首商公司基于此合同约定安排自己的经营活动，京港公司未能按约取得房屋所有权证书，势必影响首商公司的商业经营。在京港公司实际取得房屋所有权证前，首商公司先后九次向京港公司发函，要求提供涉案房屋五、六层的房屋所有权证。2011年10月31日，首商公司向京港公司发函，明确因未提供房屋所有权证导致无法报验、无法招商，要求自2010年8月22日起免除五、六层扩建部分共计2979.56平方米的租金，直至提供房屋所有权证为止。京港公司同意免除其中的275万余元，直至2014年6月23日，首商公司还在就仅免除275万元租金提出异议，要求免除546万余元。故双方并未就京港公司迟延取得房屋所有权证应承担的违约责任达成一致，京港公司相应上诉理由不成立。

（二）关于京港公司应否承担房屋消防不合格的违约责任。1.消防验收的问题。作为房屋出租方，京港公司有保障房屋安全的义务，房屋经消防验收合格属于该义务的内容之一。京港公司认为，1998年《消防验收意见书》可以证明涉案房屋的地下一层至地上五层于1998年4月8日即通过消防验收，1999年《消防验收意见书》可以证明五、六两层经消防验收合格。本院认为，（1）自1997年３月１日起施行的、涉案房屋消防验收时有效的《建筑工程消防监督审核管理规定》（公安部令第30号，以下简称30号令）第四条规定，建设单位应当将新建、改建、扩建、建筑内部装修以及用途变更工程项目的消防设计图纸和资料送公安消防监督机构审核，并填写相应的《建筑消防设计防火审核申报表》《自动消防设施设计防火审核申报表》或者《建筑内部装修设计防火审核申报表》，经审核批准后，方可开工兴建；第十四条规定，公安消防监督机构对送审的建筑工程项目应当按照建筑防火设计、建筑消防设施设计分专业实行分工审核和技术总复核制度，即建筑自身的防火设计与建筑消防设施设计属不同的部分。京港公司提供的用以证明五、六层经消防验收合格的1999年《消防验收意见书》仅包括对火灾自动报警系统及联动控制系统、消防栓系统及自动喷水灭火系统、火灾事故广播、强切非消防电源、火灾应急照明、疏散指示标志等消防设施的验收意见，而未包括建筑本身的验收内容。与之形成对比的是，1998年《消防验收意见书》前三项为对消防设施的验收意见，第四项为对建筑的验收意见。（2）第五层部分、第六层全部面积系京港公司超出原规划设计扩建形成。根据二审查明的事实，1998年《消防验收意见书》的范围并不包括第六层，是否包括第五层的全部面积，在该意见书中亦无明确记载。对建筑物的消防验收应在符合规划的前提下进行，京港公司、首商公司二审庭审中均认可五、六层的扩建部分直至2010年才取得北京市发改委违建补办核准手续，即1999年消防验收时该建筑物的扩建部分尚属违建，依法不能进行消防验收。为查明五、六两层是否经消防验收合格，一审法院于2017年9月30日向朝阳消防支队发函请求调取涉案房屋五、六层建筑工程消防设计图纸审核档案资料及建筑工程竣工消防验收档案资料，并就消防验收的相关问题进行解释。但消防机关未提供档案，亦未给出未提供档案的原因，仅对1998年和1999年两份消防意见书差异之处给出了解释，且该解释并不能说明五、六层已经消防验收合格。2018年4月11日，一审法院再次就本案涉及的消防问题向朝阳消防支队调查取证，朝阳消防支队在4.16复函中给出“消防验收合格后，说明该建筑已经达到消防技术标准和规范要求”“从消防安全角度已符合要求”的答复意见，只能证明在消防验收的范围内项目合格，未明确扩建的五、六层建筑是否在验收范围内。该4.16复函无法作为认定五、六层已经消防验收合格的依据，不能证明京港公司所主张的事项。原判决未叙述该次发函及回复意见情况，属于文书制作不规范，但不能证明本案事实调查存在严重错误，京港公司据此主张撤销原判决理由不足。（3）关于《备忘录（二）》的约定。根据本院二审查明的事实，《备忘录（二）》约定，因双方共同确定对消防系统进行更新改造，故在进行物业交接时，对物业标的的消防系统不再进行交接，且视为甲方已经依据《租赁合同》的约定交付了消防系统，甲方无须再依据《租赁合同》的约定，向乙方提交政府有关部门验收的消防检查合格证及消防设备、设施、技术参数、工程图纸等文件。其中的消防系统并未明确包括建筑本身的消防。2010年签订的《西单商场十里堡店消防工程施工合同》系京港公司、首商公司与施工方共同签订。该合同约定：“由于西单商场营业平面与原华堂平面基本不变，故防烟分区、防火分区维持原状。除五层（中厅）增加消防卷帘外，其余消火栓系统、喷淋系统及消控联动系统均按原施工图更新施工。该工程范围为西单商场租赁标的范围内全部消防系统工程”。该工程范围包括：消防报警系统供应及安装，消火栓系统供应及安装，自动喷淋系统供应及安装，商场范围内消防卷帘门供应及安装。由合同约定可以看出，消防改造也仅限于消防设备和设施，未包括对建筑本身进行消防改造。《备忘录（二）》约定的内容也不能证明京港公司已经完成了五、六层的消防验收合格义务。2.安全出口的责任问题。（1）原判决认为，没有证据显示首商公司在接收涉案房屋后对消防出口进行了改变，故消防出口问题应在交接时就已存在，应由京港公司对此造成的后果承担责任。京港公司对此虽然不服，但是并未提交证据证明安全出口的数量与其向首商公司交接时相比有减少，故本院维持原判决关于安全出口数量不足的问题的民事责任应由京港公司承担的认定。消防机关关于存在违法行为的是西单商场不是京港公司的意见，是指从行政责任承担的角度而言，本案是从民事责任的角度认定安全出口数量不足的合同责任，并非否定行政机关的认定。（2）出租房屋经消防验收合格系京港公司作为出租人的法定义务，尽管京港公司与首商公司就出租房屋的消防系统改造另行约定，但是其另行约定并未涉及安全出口改造问题。故安全出口不足的责任仍应由其法定义务人京港公司承担。且建筑物本身经消防验收合格是建筑物装修消防验收的基础，京港公司未能提交证据证明出租房屋建筑本身经消防验收合格，其关于首商公司未能完成装修消防验收的义务是房屋消防不合格原因的理由不成立。

（三）关于履约保证金应否返还的问题。京港公司认为首商公司存在未能“全面履行本合同约定的各项义务或责任”的重大违约行为，故首商公司无权要求返还履约保证金。其实质是将履约保证金作为定金对待，认为交付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。本院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。根据《租赁合同》第七条的约定，“为了确保合同的履行，保证承租人经营的稳定性和连续性”，承租人应向业主交付履约保证金，“作为承租人履行本合同义务的保证金”。该条还约定了履约保证金的返还条件：“在本合同期满时，承租人全面履行了本合同约定的各项义务或责任后，在承租人完全撤出租赁标的，双方办理完毕场地交接手续后七个工作日内，业主将履约保证金返还给承租人且不计利息。”双方还一致同意履约保证金不得折抵拖欠的租金等相关费用。可见，本案当事人在合同中并未约定履约保证金具有定金性质。此外，本案履约保证金的作用在于确保租赁合同履行，合同已经解除，无需再对履行提供担保。