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经过四年的努力和探索，建行住房租赁战略已初步形成一套可复制、可推广、可持续的市场化、系统化专业服务模式。在此基础上，一些先行区结合城市发展特点和特定人群需求，演化出更加多样的“住房租赁+”特色业态，从而使住房租赁战略的溢出效应更加明显和丰富，在充分的“获得感”中爆发出强大的内生动力。课题组长期跟踪人民群众“住有所居”的实际需求，紧紧围绕党和国家培育发展住房租赁市场的需求，开展了一系列研究工作。此次通过深入研究建行在住房租赁领域所做的一系列探索和尝试，并以此为观察样本，力求通过深入分析建行在加快发展保障性租赁房方面的经验和做法，为有关方面提供切实可行、可资借鉴的典型案例。
为落实“房住不炒”原则，引导形成租售并举的良好发展模式。中国建设银行自2017年提出住房租赁战略以来，经过四年的努力和探索，其发展已渐成趋势，并取得了良好的战略创新和综合社会效应。
最新的消息是，建行多个案例入选住建部近期公布的保障性租赁房发展可复制可推广经验名单(第一批)。数据显示，截至2021年末，建行住房租赁相关贷款余额超过1300亿元，支持新增租赁住房约50万套，其中保障性租赁住房项目400余个，住房30余万套。租赁平台已扩展至覆盖全国96%以上的地级及以上行政区域。建信房屋已建成“荣剑之家”长租社区200余个，通过“两权分离”房源存储模式盘活社会闲置房源约12.9万套。
这组喜人的数据背后，不仅意味着建行住房租赁战略在帮助人们实现安居梦想的同时，初步形成了一套可复制、可推广、可持续的市场化、系统化专业服务模式。经历了盆景变生态，模板变模板的探索过程。说明建行在业内率先推出、全力推进住房租赁业务绝不是心血来潮、标新立异，而是集中全行智慧、积极回应时代关切、满足人民需求的深思熟虑之举。
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建立住房租赁CCB逻辑的八项措施
众所周知，房地产泡沫风险是目前中国经济脚步沉重的巨型“灰犀牛”，也是人们心中的一座大山。为了有效控制房价无序上涨，减缓房地产风险，除了继续执行国家现有的风险管理措施外，还需要另辟蹊径，大刀阔斧地做出贡献。
建行住房租赁业务的本质是金融供给侧结构性改革在住房行业落地。其思路是从提供新增住房租赁供给入手，改变住房市场供给结构，通过增加保障性住房租赁供给，适度减少购房需求。通过以量换价、以时间换空间，降低住房的投资属性预期，促进住房回归其原本的居住属性，引导房价缓解回归，最终实现风险的精准释放。
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为帮助政府疏解非首都功能，“金星庄城中村改造项目”是北京分行与建信房屋北京公司合作建设的首个分散式城中村改造项目。
对此，课题组通过实地调研发现，对于主动加入市场的建行而言，其之所以能够在住房租赁领域迅速确立自身优势，主要得益于八项有力措施:
一是建立了住房租赁管理制度，为各级地方政府、企业和个人提供透明、安全、便捷的交易环节和监管支持。截至2021年10月底，建设银行的平台监管服务已在60多个城市得到实际应用，房屋验证超过1000万次，合同备案超过700万份。支持政府部门完成300个以上城市公共租赁住房信息联网。
二是成立房屋服务公司——建信房屋服务有限公司。以更加专业和规范的组织形式，应用互联网理念和技术，不断提升综合服务平台的高效运行，承接社会公共资源，畅通金融服务交易渠道，满足公众需求，服务行业监管，不断完善市场机制。成为建行在住房租赁全链条中的“稳定器”和“链接器”。
再次，住房租赁的商业逻辑通过创新不断迭代，从像存钱一样将单位和个人的闲置房源存入建信房屋公司，增加全社会租赁房源供给，缓解市场供需矛盾。然后以生态培育者的身份进入市场，坚持“金融归金融，市场归市场”的原则，与优质租赁公司建立平台合作，切入租赁行业，创新专属产品提供资金支持，通过一揽子全面赋能，重点扶持一批行业龙头，形成头部领先、小微跟随的局面，助推行业形成向上向善的正向循环新格局。
四是组建了住房租赁行业联盟。结合房屋租赁产业链中的装修设计、家具、家电、运营服务等整个上下游，通过整合资源有效降低行业运营成本，以低于市场价10% ~ 15%的价格提供家装、家具、家电等服务。
五是建设了一批长租社区，为园区蓝领、白领、创客、外来务工人员提供差异化租赁服务。一些地方还针对特定人群，进一步结合城市更新、旧城改造、城乡协调发展等特殊需求，演化出更加多元的“房屋租赁+”特色业态。
第六，推出一揽子信贷产品。提供期限较长的市场化住房租赁贷款产品，满足新建、改建、收购、运营等不同时期租赁住房的融资需求。
七是开展住房租赁房地产投资信托(REITs)试点，借鉴国际经验，积极探索基于住房租赁项目的REITs，拓宽住房租赁融资渠道。
八是住房指数的发布。选取约100个城市的一系列住房数据，编制了住房租赁价格指数。覆盖国家统计局监测的70个大中城市，为市场提供参考。
正是上述八大有力举措，不仅为建行打造了独具特色的业务模式，也为建行住房租赁业务的持续优化升级奠定了坚实基础。
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建行住房租赁业态的演变:从“住房存款”到“住房租赁+”
从建行住房租赁战略的发展来看，2018年推出的“保障房模式”可谓是破冰的关键一步。
基于这种创新，建行的住房租赁战略具有实际的业务逻辑。即业主将闲置房屋提交建信房屋进行未来3-8年的租金收入评估。业主核定收入后，与建信房屋签订长期租赁权交易，一次性或分期向业主支付未来的长期租金。同时，他将负责维护房屋质量、租赁和租赁后管理。
随着“存量房模式”的发展，建行的房源数量开始呈现稳步增长，一定程度上起到了“压舱石”的作用。但随着住房租赁战略的深入，通过在北京、上海、广东、深圳、浙江等地的调研，“保障房模式”已经演变为更适合特定人群需求和城市发展的“住房租赁+”模式。
如北京分行创新了房屋租赁+养老+乡村振兴+城市更新等模式。，并提供全面的一揽子服务；打磨高品质“样板房”，满足核心区到远郊、旧房腾退到新农村建设、高端人才到劳动者家中等各类区域和人群的高品质、智能化租房需求。
其中，北京分行践行新金融理念，积极探索建行社区养老服务解决方案，创新推出“房屋租赁+养老服务+客厅经济”服务模式，以小房子链接大世界，服务大社会。
在此过程中，建信房屋北京公司充分发挥住房租赁产业联盟的优势，委托施工方对拟持有房屋进行老化改造，搭建“客厅经济”场景，嵌入远程咨询、建行在线客服等功能模块。
据北京分行相关负责人介绍，“老人港湾”以房养老项目聚焦GBC三大痛点，将房屋租赁策略延伸至社区养老领域，实现老年人“不出社区、不出家门”的养老生活。
在上海，上海分行与上海建信房屋依托“建行荣剑家园”平台，通过银行、政府、学校三方联动，为上海第二工业大学青年教师打造了长租公寓“蔡华馨园小区”。
据介绍，这实际上是曹璐村民的搬迁安置小区。在建行介入之前，由于镇政府对村民出租自己的闲置房屋缺乏强有力的管理和经营，小区环境和租赁环境并不理想。而需要租房的青年教师，只能租住在远离学校的闲置校区宿舍。虽然租房条件比较好，但是来回三个多小时的通勤时间还是吓退了不少老师。
在后曹璐镇政府的主导下，建行上海分行、上海建信房屋积极介入，依托平台资源搭建政府与学校之间的桥梁，因地制宜地将安置小区打造成上海第二工业大学青年教师专属长租公寓。据上海第二工业大学相关负责人介绍，租住在这里的教师，只要缴纳最低350元/月/间的房租，就可以在这里“安心、安身、安家”。
更重要的是，镇政府还解决了一个基层治理的重大难题，不仅稳定和规范了辖区内的房屋租赁关系，减轻了无序群租给社会治安、消防甚至疫情防控带来的压力，还极大地改善了区域营商环境，增加了对人才的吸引力。
广东省分行作为全行率先发力住房租赁的地方，经过四年的探索和阶段性总结，将围绕“政府园区”的住房租赁项目定位更加准确。“政府”的目标是盘活政府的闲置低效资产；“公”就是服务好学校、医院等公共机构；“园”就是服务好工业园区。
据了解，围绕“十四五”期间广东省4个试点城市筹集77万套保障性租赁房的工作目标和重点项目，广东分行全体员工行动起来，目前各业态在重点项目上实现了突破。
比如成功落地首个高校自持用地保障性租赁房项目，成功获批某高校住房租赁扶持贷款，支持新建教职工周转公寓等。成功落地广州，首个有合规“准生证”的非住宅转换项目。除了为建信房屋与友家联合改造一座闲置多年的集团旧厂房提供贷款支持外，还积极协助企业取得政府的非住宅转换认证，有效缓解市场租赁房源紧张的局面，盘活闲置厂房，增加利润，促进产业融合和新业务发展。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，国有银行应发挥普惠金融的作用，提供低成本贷款，助推租赁住房发展，体现社会责任。同时，国有银行也可以通过子公司投资运营长租公寓，支持大型项目的开发。
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